Prevista na Lei do Inquilinato (arts. 51 e seguintes da Lei nª 8245/91), trata-se de uma ação judicial movida pelo Inquilino, em face do Locador, em casos de locações comerciais, a fim de que seja renovado o prazo de locação, ainda que contra a vontade do locador.
- Finalidade da Ação Renovatória
A principal finalidade da ação renovatória é assegurar a permanência da atividade do empresário naquele ponto comercial.
É sabido que muitas vezes o empresário exerce sua atividade comercial em imóvel alugado, que com o tempo, vai amadurecendo sua identidade de marca, cultura, fidelizando sua clientela, de tal forma que o ponto comercial fique conhecido como a atividade exercida pelo inquilino.
Ocorre que o empresário estaria exposto ao risco de “perder” esse ponto, consequentemente todo o trabalho, tempo, dinheiro investido no imóvel, caso o locador não desejasse renovar o contrato, ou condicionaria a um valor exorbitante.
Pensando nessa situação, a fim de equilibrar contratualmente esta relação, a Lei do Inquilinato prevê que as locações comerciais podem ser renovadas de forma obrigatório, mesmo contra a vontade do locador, desde que, cumprido alguns requisitos, conforme veremos a seguir.
- Requisitos para Ação Renovatória
De acordo com o artigo 51 da Lei do Inquilinato, o inquilino terá de cumprir com alguns requisitos, para que tenha direito a ação renovatória. São eles:
- ser a locação comercial;
- ser a locação pactuada por contrato escrito;
- a locação deve ser pactuada por prazo determinado;
- mínimo 05 (cinco) anos de contrato;
- mínimo de 03 (três) anos no mesmo ramo comercial.
- Prazo para início da Ação Renovatória
O inquilino poderá propor a Ação Renovatória no interregno de 01 ano, no máximo até seis meses antes do término do contrato, conforme prescreve o § 5º do artigo 51, da mesma Lei do Inquilinato. Ilustraremos um caso prático abaixo, para melhor visualização.
Tomemos como exemplo fictício, um contrato de locação comercial, onde tem como data inicial do contrato 01/06/2020, e data de término em 01/06/2025, e que cumpriu todos os requisitos do item 2.
Desta forma, o inquilino poderá propor a ação renovatória entre o período de 01/06/2024 até 01/12/2024.
Importante destacar que o mencionado prazo é decadencial, ou seja, caso o inquilino não formalize a ação dentro do prazo mencionado, não poderá fazê-lo posteriormente.
- Dicas para os empresários na condição de inquilinos
Com um bom gerenciamento de contratos de locações, alinhados entre o empresário e seu corpo jurídico, a sugestão é de que o empresário inquilino inicie as tratativas para a renovação amigável por volta de 01 (um) ano antes do fim do seu atual contrato.
Caso se chegue a um termo amigável, evidentemente a ação renovatória não será necessária. Porém, passado 02 ou 03 meses de negociação sem resultado final, é hora de chamar sua consultoria jurídica para montar o processo da ação renovatória – de preferência, com antecedência suficiente para que o trabalho seja bem feito.
Se caso após distribuída a ação renovatória, as partes chegarem a um acordo amigável, não haverá problemas, bastando os advogados protocolarem na ação os termos do acordo. Caso o entendimento entre as partes não seja alcançada, o inquilino terá seu direito resguardado, e o Poder Judiciário será a ferramenta que conduzirá a ação renovatória até o final.
Para maiores informações, entre em contato – Silvestrin Advogados www.silvestrin.adv.br, ou (11) 99679-2350.
